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土地使用年限“缩水” 为何房价却不见缩水 - 重庆新闻 - 资讯生活

有关土地使用年限“缩水”的讨论还在继续。有业主就在质疑：为何土地使用年限已经“缩水”，但房价却不见缩水呢？期间国土房管局的监管何在？

?????回顾

?????“缩水”楼盘高价照样卖得好

?????就已经曝光的楼盘而言，协信城的售价在11000元/平米。恒安?翠湖澜郡的售价在3000多元/平米，南方玫瑰城的售价在7000多元/平米，基本上所有的楼盘售价都与当时的楼盘均价持平或超过，而且销售业绩都还不错。

?????业内人士

?????年限“缩水” 价格该“缩水”

?????本站就此问题咨询了业内人士黄河翔，他表示如果土地使用年限“缩水”，那么房价应该相应的“缩水”。比如原来卖1万/平米的楼盘，现在就该卖8千/平米，这样才能与实际价值相符合。

?????业主询问

?????续期费用该谁出

?????业主发现楼盘的土地使用年限不足时，很郁闷。有业主说：我贷款贷的30年，刚把贷款还完我就得从我自己的家里被人赶出去，然后去租房子？

?????有业主询问，虽然国家说是自动续期，目前还无法律规定，但社会也在发展，如果30年以后是有偿续期，那么续期的费用应该谁来出呢？到时候找开发商只怕影影都没得了哟！可能也只能算在自己头上。

?????因此，很多业主表示当了“冤大头”，他们为此找开发商多次交涉也无成效。

?????业内人士

?????可将土地使用年限与囤地挂钩

?????资深地产人士徐益文就建议，虽然国家现在还无相应的法律规定，但其实可以把土地使用年限与开发商恶意囤地挂钩处理。对于交房时达不到土地使用年限的楼盘，如果是政府原因导致，政府应该主动延长土地使用年限的时间。但如果是开发商拖延，那么政府应出台法律规定要求开发商把延误的土地使用年限买给购房者，最后，购房者拿到手里的合同上应该必须是土地使用年限在50年或者70年。又或者开发商把拖延时间造成的赔偿费用直接补偿给消费者。也就是说，这样，土地使用年限缩水所产生的损失，就不会直接由消费者承担。

?????他接着补充，这样可能会增加开发商费用，而开发商又可能把这个费用转嫁到消费者头上，间接推高房价。但有市场规律在发挥作用，所以很有可能是开发商削减预算，这又要求我们的政府加强监管，以免开发商短斤缺两，以次充好。

?????总体而言，徐益文认为，他提出的建议可以避免开发商把土地使用年限缩水所产生的损失直接转嫁在消费者身上，同时，也对政府打击恶意囤地有一定帮助。

?????未来探究

?????年限续期可能是无偿

?????业内人士黄河翔分析，因为房产政策一直在变化，而现在可以说是99%的盘的土地使用年限都不足。所以未来土地使用年限可能会是无偿续期。

?????业主质疑

?????缩水楼盘卖高价房管局监管何在

?????恒安?翠湖澜郡的一位业主表示，这个楼盘只有27年的年限，作为房地产的监管部门-国土房管局应该是最清楚情况的。但开发商在售卖时故意隐瞒这一事实，他们也不做任何提醒，对楼盘价格也不做考察，任由开发商胡来，他们对楼市的监管何在？房管局是不是和开发商沆瀣一气？收点土地闲置费之类就了事了哦！

?????对此，多位业主表示，出了这种事情之后，国土局对开发商没有任何处罚，完全没有负起监管职责。

?????本站在国土房管局网站上看到，房管局职责之一正是“负责规范房地产市场秩序。拟订房屋权属管理、房屋租赁、房屋面积管理、房地产估价与经纪管理、物业管理、房屋征收拆迁的规章制度并监督执行；依法管理物业服务企业资质；拟订房地产市场监管政策，查处房地产领域违法行为。”

?????国土房管局：

?????国家没有规定不好回答

?????本站曾就此事咨询过国土房管局，但国土房管局的回复是：此事国家没有规定，不好回答。他们以此为借口拒绝了本站的询问。

?????相关阅读：

?????土地使用年限“缩水” 难维权

?????在土地使用年限缩水的背后，确实存在这一法律漏洞。

?????本站查询了有关“土地使用年限”的相应文件，《中华人民共和国物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”但遍寻法律规定，也没找到自动续期的规定。

?????重庆地产资深人士徐益文就坦言：如果消费者在购房之后发现这个问题，基本上可以说是没有维权办法。

?????消费提醒

?????购房前一定要看清五证

?????房地产业内人士黄河翔提醒购房者，开发商在售房时是必须要把五证(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》)公示，里面就包含了土地使用年限等信息，所以购房者在购房时一定先要看清五证。如果发现开发商没有公示这些信息，可以向当地国土房管局进行举办与投诉。

?????购房建议

?????巧用土地使用年限议价

?????重庆地产资深人士徐益文还给消费者购房时出了一个建议，如果发现心仪楼盘的土地使用年限不足，自己也不是很在乎时，消费者可以利用这个缺陷与开发商“讨价还价”，可以要求开发商推出更大的折扣优惠或者直接给予一定的补贴。

?????有请律师

?????要区分告知和未告知两种情况

?????南京东南律师事务所李祥春律师表示，依据国务院规定，我国土地使用权出让最高年限根据用地性质的不同而不同，例如居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。值得注意的是，住宅用地的“最高年限为70年”，并非“必须为70年”。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

?????其实，开发商是否应当承担违约责任，首先要看其在订立买卖合同时是否尽到了告知义务即告诉购房者土地使用权的年限情况。如果其已经尽到了告知义务，购房者仍然愿意购买的，可以认定买卖合同是据实订立的，应当认为开发商并没有违反合同约定及附属义务，因此不承担违约责任。

?????如果出卖人没有尽到告知义务，且出卖人向买受人移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，就构成违约，应当承担违约责任。在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以由其支付费用而由买受人办理续展手续。但搜集证据是一个难点。

?????所以，两位房地产的业内人士都提醒消费者：在购房前一定要把眼睛擦亮，看清楚所购楼盘的基本信息，例如像土地使用年限、容积率这些容易被忽略的信息综合衡量之后再行购买。

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