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发布时间：2021-04-05 17:56:30 阅读：次来源：冷拉钢厂家

土地使用年限成盲点开发商借机囤地无约束 - 重庆新闻 - 资讯生活

以2012年为入住起始日期，万科朗润园土地使用年限仅剩43年

?????导读：

?????重庆南方集团、万科、恒基兆业、奥林匹克花园等著名开发商均榜上有名。

?????本站报道的“多个楼盘土地使用年限缩水问题”引起了凤凰网友的积极关注。他们积极向本站反映和曝光更多的楼盘的土地使用年限缩水问题。

?????多个开发商涉“土地使用年限均缩水”问题

?????据网友反映，南方玫瑰城的土地使用期限是2054年到期，从2012年交房时间算起来，就只剩42年。恒基翠庭的土地使用期限是2056年到期，那么只剩44年。以2012年为入住起始日期，万科朗润园只剩43年，奥林匹克花园五期红城只剩40年，万友七季城只剩42年。其中，重庆南方集团、万科、恒基兆业、奥林匹克花园等著名开发商均榜上有名。

?????原因探究：“土地使用年限均缩水”的背后

?????根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

?????重庆市的住宅用地均为综合用地，土地使用年限一般都是50年。如果算上开发时间，土地实际使用年限在45年以上还算比较正常的情况。但为什么这么多楼盘的土地使用年限问题都不足45年呢？

?????据业内人士黄河翔（曾任嘉凯城营销总监，资深地产人士）介绍，这里面的原因是比较复杂的。有可能是政府改变规划，也有可能是开发商的手续还未办理完整，当然还有可能是开发商的恶意囤地。他还补充说，开发商囤地其实是冒着巨大风险的，因为没有开发商敢100%的肯定自己的土地绝对升值。

?????深度追踪：开发商囤地获取暴利

?????那么，开发商为何甘愿冒着巨大的风险囤地呢？一条名为《囤地四年增值234%恒基兆业重庆首作狠赚15倍暴利》的帖子就揭示了恒基兆业囤地四年获取暴利的始末。

?????土地增值比例竟然达到234%

?????该帖显示，恒基兆业在重庆的第一个楼盘恒基翠庭的土地增值比例竟然达到234%。

?????网友爆料称，据官方权威土地成交数据显示，恒基翠庭所在地块由香港上市公司恒基兆业旗下的重庆恒方房地产开发有限公司在2006年11月中旬所取得，该地块当时名为“高新区大杨石组团m1、m2、m4-1、m5-1号宗地”，其土地用途为“居住、防护绿地、公建”用地，四个地块的总面积为102235平方米，土地出让综合价金为1.57亿元，规划总体建筑面积262082.20平方米，规划容积率为2.56。按此计算，当年楼面地价仅为600元/平方米。

?????网友计算了一下，仅从土地增值角度计算，此类地块，从2010年年初的土地成交均价来看，至少楼面地价已经升值至2000元/平方米。那么，以26.2万方体量来计算，已至少成功增值3.67亿元，增值比例竟然达到234%！

?????汇率收益四年以来就超过38％

?????该帖还称，恒基兆业在重庆的这个地块仅汇率收益四年以来就超过38％。

?????据媒体公开报道，恒基兆业从四年前成功获取该地块开始，仅从港币对人民币的汇率上，截至2010年，4年来就已经收获颇丰。

?????网友计算，以恒基兆业在2006年9月拿地，彼时的港币对人民币汇率为1∶1.2。由于港元是与美元挂钩的汇率制度，四年来，人民币对港币已大幅升值，以2010年的最新汇率1∶0.87为例，恒基兆业四年前投资的该地块，仅人民币项升值收益就已超38％。

?????项目开发将攫取15.2倍的利润率

?????另外，该帖还仔细计算出了恒基兆业在重庆的这个项目的开发利润。

?????网友爆料称，公开信息显示，恒基翠庭项目总占地38亩，总建面约6万方，容积率为1.62，由八栋小高层和两栋多层围合而成。

?????网上的信息显示，2012年9月恒基翠庭的房源均价在7000元/平方米左右。但在2010-2011年恒基翠庭的房源均价一直在8000元-9000元/平方米左右徘徊。

?????网友爆料称，“一个曾经楼面地价仅600元/平方米的项目，如今第一次开盘套内均价居然上8000冲9000！”一业内人士惊叹，“恒基在该项目上不狂赚得盆盈钵满实在不行。”

?????该网友计算称，如果从房地产开发的普通行情来计算这个项目的利润率，以行业专业人士对建筑成本的最高估价2800元/平方米计算，再去掉至多2%的营销成本，和1%的其他成本，该项目至少能让恒基兆业在重庆成功掘金23.85亿。

?????该网友最后总结，拿这个数字和最初投入的1.57亿土地成本来稍作比较就可看出，仅此一个项目，恒基兆业就将在重庆攫取到15.2倍的利润率。

?????深度追问

?????开发商囤地缺乏监管约束？

?????国土资源部在1999年就正式颁发了《闲置土地管理办法》，里面规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。2007年，国土资源部又颁发《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，对包括“囤地”在内的多种现象加以政策限制。随后不久，国务院出台要求土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

?????国土房管局的职责之一是：拟订房地产市场监管政策，查处房地产领域违法行为。

?????那么，以恒基翠庭为例，囤地四年，其间的监管是谁负责的呢？又如南方玫瑰城，以土地使用年限倒推，开发商拿地的时间应该是在2004年左右，那么在他们囤地的多年间，各主管区县国土房管局的监管职责何在？

?????深度剖析

?????年限盲点显制度漏洞

?????本站就土地使用年限问题对话两位业内人士黄鹤翔和徐益文（曾任协信地产策划总监），他们均表示：“土地使用年限不足”问题可以说是99%的楼盘都存在，在这背后也有国家制度层面、政府层面的漏洞。

?????业内人士黄河翔就说，土地使用年限的计算方法有问题。一般土地性质转变以后，土地使用年限的时间也跟着转变，但计算时间却没有转变，仍然按照原来的年限时间计算，滞后性就让最后的消费者享受不到完整的产权时间。这个制度就该改一下。