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房主资金困难还不起房贷银行二审获优先受偿权

发布时间:2021-01-08 03:59:26 阅读: 来源:冷拉钢厂家

在商品房成为现房之前,属于期房阶段,此时的房子不能出房产证,只能预告登记证明。如果要办贷款,就需要用此房屋作抵押登记手续,房管局会给抵押权人(一般是银行)一张抵押物的凭证。这就是抵押权预告登记证明,用以证明此房屋是抵押给抵押权人的。

到商品房能办证时,一些购房人因不想还贷款或其他原因拖着不去办理,此时银行能否对房子行使优先受偿权呢?针对这一实践中常见的争议较大的问题,我市法院在近期的相关判决中给出了明确的说法。

传统判例:

银行对预登记房屋主张优先权 未获支持

法院:没有办理正式抵押登记,不予支持

2011年1月,方女士以所购买的商品房提供抵押担保,向银行贷款65万元,房地产公司作为保证人,三方签订了《个人住房借款合同》。合同约定,若方女士未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用,银行有权停止发放贷款,宣布贷款立即到期,并要求方女士立即归还借款本息及相关费用。

2011年2月,方女士办理了预购商品房抵押权预告登记。此后方女士按合同约定进行还款。但自2014年5月份起,她未按约偿还借款本息。

银行从保证人房地产公司账户中强行扣划后,于去年下半年向福清市法院起诉,请求判令方女士偿还借款本息及相关费用,房地产公司对上述债务承担连带清偿责任;若方女士未履行还款义务,银行有权将抵押物折价或对拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。

福清法院经审理认为,银行已按合同约定向方女士提供了贷款,方女士逾期还款构成违约,银行有权按合同约定提前收回全部贷款本息。

银行主张对方女士提供的抵押物享有优先受偿权,但该房产的所有权始终未转移至她名下,银行办理的系预购商品房抵押权预告登记,而非正式的抵押登记手续。预告登记制度旨在保障将来物权的实现,银行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分,但并非已对该房屋享有现实的抵押权。

依照《物权法》中关于“以正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定,本案抵押权并未设立。银行依据预购商品房抵押权预告登记,主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权,缺乏法律依据,法院不予支持。

法院一审判令方女士偿还银行借款60.97万元和利息、罚息及相关费用;房地产公司对上述债务承担连带清偿责任后,有权向方女士追偿;驳回原告的其他诉讼请求。

新近判例:

客户还不起房贷 银行二审获得优先受偿权

法院:预告登记有排除他人处分标的物的效力

2012年11月7日,高先生和周女士夫妻与某银行签订《个人住房借款合同》,向银行抵押借款51万元,用于购置鼓楼区的一处在建商务办公房产。借款期限是10年,高先生夫妇采用等额本息还款法按月归还贷款,并以所购房产为抵押物担保还款。

所购房产的开发商对高先生夫妇的贷款行为承担阶段性保证责任,保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥为止。房管部门对上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记。

合同签订后,银行于2013年1月7日依约向周女士发放了51万元贷款。2013年底,开发商向高先生夫妇交付了这套房子。高先生夫妇因资金周转困难,无法按时还贷。暂计至2015年2月,他们已经欠下银行借款本金43万多元及利息、罚息6898.8元。应银行要求,开发商分别于2014年9月和12月为高先生夫妇偿还贷款,共计3万多元。

去年,银行将高先生夫妇及开发商一起告上法庭,要求他们连带还款,同时银行要对诉争房产享有优先受偿权。

一审法院经审理认为,银行要求高先生夫妇依约归还借款本金、利息、罚息和复息符合合同约定及法律规定,法院予以支持。

鉴于诉争房产未获得权属登记证明,不动产物权尚未成立,不具备法定的抵押登记条件,银行尚未取得该项权利证书,其要求对房产行使优先受偿权缺乏法律依据,法院不予支持。

一审宣判后,银行不服,提起上诉称:银行在取得涉案房屋抵押权预告登记证明后,即可排他性地对抗他人对案涉房屋的处分,有权对房屋行使优先受偿权。一审判决有违市场规律和商业惯例。若按一审判决,在购房人取得房屋所有权证之前,一旦出现购房人违约拒不归还按揭贷款,银行则只能以普通债权人身份向开发商、购房人要求还款,贷款债权无物权保障。从银行自身利益出发,势必倾向于延缓按揭贷款放款时间,待购房人取得房屋所有权证之后再行放款,将严重影响房地产开发商的资金成本和资金安排,而开发商的资金成本增加必然导致其向购房人转嫁此成本,将对房地产市场造成不利影响。

开发商辩称:涉案房产已具备办理物权登记条件,未办理抵押登记是因为购房者怠于办理所致,银行与开发商对此均无过错,不能因此丧失应有的权利保护。

福州市中院经终审审理认为,由《物权法》中关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”的规定可知,预告登记制度旨在保障将来物权的实现。预告登记属于债权保全措施,并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记,因此在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下,抵押权并未依登记而设立。

本案中,诉争房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件,但购房人周女士怠于办理以致抵押登记未完成,因此她负有协助办理抵押登记的义务,开发商应督促其办理。法院确定周女士应在30日内协助办理诉争房产抵押登记手续。

周女士若逾期仍未协助办理抵押登记,基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记,因此法院无法判决由债权人银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下,也应赋予债权人对不动产优先受偿权。这有利于平衡保护各方当事人利益,保障交易安全和稳定。

法院依法确认债权人银行对涉案不动产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

据此,该院判令高先生夫妇应于判决生效之日起10日内偿还银行借款本金43万多元及相应利息、罚息和复息。开发商对上述借款本息承担连带清偿责任。高先生夫妇应于判决生效之日起30日内协助银行办理诉争房产的抵押登记手续,开发商应督促周女士并配合其办理抵押登记;抵押登记手续办妥之日,开发商的保证责任终止。银行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款,对上述判决中确定的主债权优先受偿。

法官释法:

抵押权预登记房产应优先保护银行权益

福州中院民庭的法官认为,在商品房已具备物权登记条件,但购房人拒不协助办理的情况下,银行能否对商品房行使优先受偿权,在实践中确实存在较大争议。各地法院针对此类案件同案不同判现象较为严重。

首先,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”的规定,此类商品房已具备物权登记条件且已交付使用,应认定为属于购房人的财产,客观上应作为其责任财产进行处置。

其次,案涉商品房已具备不动产抵押登记条件,但购房人却拒不办理,已违反抵押合同约定,违背了诚实信用原则,赋予债权人对案涉房产优先权,有利于遏制违约失信行为。

再次,当商品房具备办理抵押登记条件时,购房人怠于办理登记,本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就,应参照附条件民事法律行为的相关法律规定,而视为条件已成就,即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。

因此,在具备物权登记条件的情况下,购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记,开发商也应当督促购房人办理抵押登记。在购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下,为维护交易安全和合同稳定,应当允许债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权。

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