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房产中介内幕防骗指南买房实操手册拿去价值100万

发布时间:2021-01-07 19:29:10 阅读: 来源:冷拉钢厂家

摘要: 中介是“卖家视角”,他们唯一的任务就是怎样把手里这套房卖出去,无论它是户型缺角也好,还是临街嘈杂也好,甚至凶宅,只要有人买,他就成功了。

中介是“卖家视角”,他们唯一的任务就是怎样把手里这套房卖出去,无论它是户型缺角也好,还是临街嘈杂也好,甚至凶宅,只要有人买,他就成功了。

真实的中介行业

一、人海战术,靠概率洗客

每日中介都会疯狂call客,比较可笑的是,当你接通其中的一个电话的时候,你经常听到了这样的信息:

“先生您好!给您推荐一个带省级学位、地铁旁的花园洋房,首付只要50万元,50万元就可以买到,明天就要开盘,您要不要过来看一下,真的很笋啊,错过不再啊!”

通过这15秒钟,我什么有用的信息都没有捕获得到,楼盘名字是什么?在什么地方?均价大概多少?户型都有什么?

除了对方激情澎湃的电话话术之外,价值为0。对于陌生中介电话,我是一听到马上就挂掉的。

据说他们不说楼盘名称也是有道理的,因为客户会好奇,然后一询问,他就机会把你一步步钓住…

中介行业是我见过的范围最广、强度最大的自嗨体系。用波澜壮阔、高潮迭起、此起彼伏一点都不为过。他们任何时候打电话给你都是充满激情的,犹如春日的太阳。

二、买卖双方,靠忽悠成交

尽管99%的中介专业技能极其欠缺,但他们在套路上还是懂一些的,那句话怎么讲“没吃过猪肉,还没见过猪跑吗“。

第一次的看房,中介一定会只带你看3套房,其中2套价格很高,1套价格中等,他们要给你建立“这个小区的价格不低,价格已经上来了“的感觉;

第一次看房结束的当天晚上,你一定会在晚饭之后收到白天看房中介的电话回访,试探你看房之后的感觉、意向,以及你下一步的打算如何;

只要这个小区出现一套业主急卖的房源,周边所有的中介想海浪一样的向你扑来,“3月最笋,过了这个村没有这个店“、”业主要出国急抛售,三天必卖“,其实这套单位有可能是“旧饭新炒”的伎俩而已。

如果你是购房的小白,还是建议你老老实实的找靠谱的中介。

因为,买房其实是需要第三方来做担保的,你、业主、中介形成一个三角关系,至少相对安全性高一些。

如果你是一个多军,那么思路自然就不同了,你得有御用中介了。

御用中介的唯一作用就是提供第一时间的房源信息和业主的真实信息,仅此而已就够了。

没有靠谱中介,怎么办?

作为买房小白,没有靠谱中介,怎么办?

请耐心阅读以下指南:

一、进门店之前:

先网上搜一下中意的片区,了解大概有哪些面积段跟户型、单价总价范围、房龄,做到心中有数。

事先可以在网上找到几个房源,打电话给中介过去咨询一下,虽然网上的也不一定准。中介门店一般都是集中在一两条内街上的,事先进行对比,知道大概选哪家中介。

二、进店之后:

1.如何获得真实的市场价

先找到几家你一看就不想合作的中介门店,以“卖家”身份去询问房价。

比如说,我想买的是这个小区70平两房,那么我就虚构一套70平的两房(这个要提前在网上做功课),XX楼层,中间户还是边户都要提前做功课,别露馅了。问现在的价格是多少,尽量虚构的详细一点。

他如果问你门牌号,不要说(你本来就不知道),就说我就是随便问问。如果你真的怕露馅,还有一个办法,就先找一个中介,带你去看房,然后把这套房子换个楼层,虚构成自己的房子就好。

拿到一个价格A。此时,A的价格一定是低于市场价的。而且中介一定会跟你说现在行情不好、你这个户型不好等等负面信息。这些负面信息是有用的,统统记住,可以在跟房东见面时候用来砍价。

然后再以买家的身份去问另一个中介,去问这个户型的房价,拿到一个价格B。这个B价格一定是略高于市场价的。

真实的市场价就在A跟B之间。

2.留不留号码

你觉得靠谱的中介,你就留号码,不靠谱的,就不留。

3.去看房

无论怎么喜欢,也不要透露出喜欢并且急切买房的样子。

可以把之前学到的关于房源的负面信息说出来,让中介知道你并非很满意这套房,并且也认为你对这市场是有基本了解的。不太敢去忽悠你。

同时你要表示,还在看哪些片区,不一定非要选这个片区。

4.表示靠谱性

要让中介觉得你是靠谱的买家,不是随便问问。

你要明确说出自己的选房标准,承受价位,首付情况。

最好跟家里人或者朋友一起去看,让中介觉得你是有诚意的,不是市调的。

这样才会在有适合房源时第一时间告诉你。

5.个人>品牌

对小中介来说,这个人是不是靠谱比这家中介是不是靠谱更重要。

虽然说,遇到靠谱经纪人的概率比较低。毕竟后期涉及到过户、贷款等方方面面的复杂流程。

更多的情况是:前期带你看房选房的时很热心,在你合同一签后,能非常明显的感觉到经纪人对你冷淡了。该走的流程,都是能拖就拖。

这也是很多客户诟病的一点。尤其是很多中介门店,负责签单跟负责过户、贷款的是两拨人。你根本无法催促。

三、正式谈判:

1.中介费怎么谈

中介费怎么谈,有些人说,在看房前就把中介费确定并签协议。

这几乎是不可能的。他都不知道你是不是诚心买房,怎么会把中介费底价告诉你?

中介一定会说:先去看房子,等房子看中了,我们中介费再慢慢谈。房子都没看中,谈中介费没意义。

谈中介费的时候,应该是要跟房东见面前,或者见面确定有意向后。

如果这套房很笋,估计你中介费是谈不下来的,因为很多人排队等,可能需要你当机立断。如果这套房市场价,那么你可以回去跟中介慢慢沟通中介费的事。

2.约谈

很多中介会在你看房后,急于让你跟房东在门店约谈。

一旦约谈完成后,就会让你当场签合同。

而且一旦在你跟房东谈拢后,中介费很难降下来的。你需要现场交定金。

所以这个中介费要在见房东之前就跟中介谈定。

还有定金,是给到房东的,千万不要给中介。

3.中介费最好不一次性付清

中介的作用,其实包含这几部分,信息+过户+办贷款。只有信息这部分最值钱,也最不值钱。过户+办贷款,没啥技术含量,贷款公司,也可以自己去找。

但是要在签合同后就要一次性付清中介费,千万不能这么做。

因为后面过户+办贷款还有很多麻烦的事,也是最容易出问题的环节。

一次性付清中介费,它不可能有动力帮你认真完成到底。建议一半一半。

4.核实房源跟房东真实性

要房东带着房产证以及身份证原件。确认是他本人,以及是否有家属,家属是否也同意卖房。

如果在过户的时候,突然冒出个家属,家属不签字,你根本无法过户的。你定金就白交了。

签订合同之前,一定要陪同房东一起去房管局(房产交易中心)进行查册,看看房产是否存在冻结、查封等状态。

5.关于吃差价

现在的情况比较少了。因为吃差价的核心,在于不能让房东跟买房人有直接的联系。

而现在都是上下家见面直接谈价格,很难做到吃差价的。

6.关于其他灰色

过户的时候,很多中介会突然跟你说,最近过户的人多,过户出证会比较久。

他认识熟人会给你加急,当天或者几天内就能出证,但要你掏个三五千块来打点关系。

认真跟你说,没有的事!房管局不存在这种事。你自己提前打个电话给房管局咨询一下就清楚时间了。

这就是他框钱的借口,打点费全部都会进中介口袋。

还有做按揭也是,他也说,你给点打点费放款速度会快。其实也是不存在的,银行的放款是一批一批统一放款。

有的中介会说你材料哪里哪里不合规,然后借口帮你做材料,收取好处费。

这个需要在办理贷款之前就先把自己的材料给到中介,让他先确认到底是否合规,然后再决定要不要他做贷款。

在确定跟银行按揭签合同之前,一定不能给预付款。不然他拿了你预付款,做到一半再给你出各种难题,你怎么办?

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