房产专家刘磊解析七万亿救得了楼市吗

发布时间：2021-01-07 11:44:58 阅读：次来源：冷拉钢厂家

摘要: 自存贷比取消的消息还未落地，业内许多人就开始预言，央行将释放约7万亿信贷资金，中国式QE或将来临。所谓信贷资产质押再贷款，指的是银行可以用现有的信贷资产到央行去质押，获得新的资金。有消息称，目前该政策已经在部分省开展试点。

自存贷比取消的消息还未落地，业内许多人就开始预言，央行将释放约7万亿信贷资金，中国式QE或将来临。所谓信贷资产质押再贷款，指的是银行可以用现有的信贷资产到央行去质押，获得新的资金。有消息称，目前该政策已经在部分省开展试点。

刘磊-中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师

尽管官方一直在表态，不管是“四万亿”也好，“七万亿”也好，只是正常的经济调控政策，中国不存在量化宽松。笔者认为，分析问题应该直指核心，不应围绕一个名号做争论。权且不管这种投资计划有没有“量化宽松”的名号，但实际上它已经起到量化宽松的作用。那么它对房产投资市场有何影响，七万亿落地会不会带来曾经四万亿的影响？那么我们就要多角度地去考量这种巨额资金的“救市计划”了。

时过境迁下行周期难扭转

刺激政策，从根本上说，是透支了未来的经济发展潜力，换取当下经济发展的进步。可以说，近年来，刺激政策出台的年份，都是经济进入下行周期的年份。由于目前经济下滑趋势明显，作为一种对冲，宏观上需要加大基础设施建设投资，需要扩大资金来源，以减缓经济下行的趋势。

投资者朋友尚记得四万亿带来的房地产市场利好和对房价的提振，因此在“七万亿”传闻落地后，多少人都摩拳擦掌，指望着再博一会。不过，时过境迁，和四万亿刺激政策公布的时期相比，当下的经济增值方式、规模和属性都发展的内在的变化，单靠一个“七万亿”，难以扭转中国经济的下行趋势。

首先，中国固定资产投资占GDP的比重达到了空前的46%，这个数值甚至超过了1958年大跃进时期。

其次，东莞企业倒闭潮，意味着曾经引以为荣的“世界工厂”中心，现在开始悄然发生了转移。越南、泰国的工人已经很有竞争力，当地开放的态度和良好的投资环境也给中国的加工制造业雪上加霜。随着这一趋势的加剧，未来中国的贸易收支或将从盈余转变为赤字，长期来看人民币贬值预期加重；

房地产深陷泥淖难借东风

“四万亿”刺激政策极大的推动了房地产业的发展，房地产的繁荣有反哺了整体经济的发展。然而，当下的房地产市场状况已不比当年；目前，国内房地产市场存在诸多“死穴”，一不留神被点中，即便是有“七万亿”的刺激政策，也难以带来妙手回春的效果。房地产业的拐点已经出现在地平线上，而这并非耸人听闻：

1）房地产企业融资需求开始下降

在行业数据上显示为投资增速下降，房屋新开工面积持续下降，特别是住宅新开工面积下滑。社会融资规模数据显示房地产企业融资需求有下降倾向，主要体现在两个方面：一是业务整顿致使房企融资被动减少；二是市场预期导致房企主动减少融资额。

2）人口老龄化

2015年中国人口步入老龄化，2020年达到高峰值，造成房屋套现潮，可能致使价格快速回落；无独有偶，日本的房价在93年至2010年的持续不涨、甚至缩水的根源恰恰是因为人口负增长，老龄化造成的。

3）房地产税、遗产税逐步完善和征收等因素

这些因素影响了房价的持续上涨动力。目前不动产登记制度已经落地，中国的遗产税草案也早就开始在深圳试点20%-50%的高边际征税税率也确实让很多拥有多套房产的多产者们心惊胆战。

4）人民币的贬值预期

8月，央行宣布完善人民币汇率中间价机制，由此带来了人民币的贬值；那么如果多7万亿，按比例计算，货币马上贬值2%。也就是说，未来人民币贬值预期加大；而在人民币贬值的趋势下，以人民币计价的中国房产即使到了2020年在折回美元的情况下也可能和今天的价值一样——房价不跌也是赔。

5）去库存化问题

鉴于众多发展商布局三四线城市，造成大量库存高企；未来五年即将竣工的住宅数量高达4000万套；很多城市的库存消化周期都在3-4年；而为了快速回笼资金，未来价格回调可能不失为一种销售策略。

综上所述，刺激政策此一时彼一时，而房价被货币推动的高速增长期已经结束！房子的本质是让国民安居乐业的家；既然是家，就不是用来交易赚钱的工具；因此房地产成为了安家工程的一部分。过去十年，房地产市场高速发展，产能过度造成了库存问题，所有那些寄希望于通过“随便买套房子”来赚取超额利润的投机和投资者们的赚钱“美梦”已经一去不复返。与此同时，目前国内的宏观数据不支持房价的上涨；而且能阻挡住房价的快速下跌就已经是万幸了。所以，当舆论一片叫好，宣传入市时机时，投资者一定要根据自身的第一需求、第一目的作为考虑的要素，一定要全面考量宏观政策和经济发展趋势，不要寄希望于政策刺激房价增长作为购房的赌博工具了。

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